教您如何选购二手房
黑龙江省消费者协会 邵云凯
近年来，二手房销售行情趋热。但是，房产中介市场鱼龙混杂，一些中介机构运作不规范，甚至设置陷阱诱导消费者吃亏上当。为此，提醒大家，选购二手房务必查明情况，签好合同，避免上当。
选购二手房必须考察
“四大要素”
1.要查明所选二手房的产权现状。对于产权不明晰和存在纠纷的，一定不要购买。要注意产权证上的房主姓名与售房者是否一致，产权有没有被抵押、被法院查封，以及是否存在其他共有人等。还要搞清所选二手房是商品房还是集资房或者经济适用住房，集资房需要卖房者所在单位同意并出具手续才能上市交易，经济适用房要住满5年才能上市交易。
2.要弄清所选二手房的历史背景和房屋结构。要了解所选二手房的竣工年份和产权期限，验明现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，弄清有没有欠缴物业费和水、电、气、暖等费用。此外，还要考察房屋的结构情况，看有无破坏房屋结构的装修，管线是否合理，有无私搭、改建造成房屋主体结构的损坏等。
, 百拇医药
3.要考察周边环境和生活配套设施。要走访一下周围的邻居，考察房屋周边有无噪音、有害气体、水污染等污染源，了解水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应等情况，避免在不知情的情况下买到手了又后悔。
4.要了解物业服务状况、收费情况和房产有没有住房专项维修资金。主要是考察该二手房是否有物业服务；而对有物业服务的也要考察该物业公司的信誉情况和服务到位程度、物业管理收费和停车位收费等是否合理等。同时还要考察水、电、气、暖的收费是高还是低。更不要忽视对该二手房是否有住房专项维修资金(专门用于住房共用部分和公共设施设备保修期满后的维修)的考察，以免日后支付“巨额”维修养护费用，出现买得起住不起的情况。
签订二手房买卖合同必须写清
“五大主要条款”
1.要验明并写明中介公司的真实性和法律资格。通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解你所面对的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。
, 百拇医药
2.要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前需确认买卖双方的主体资格，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。
3.要写明违约赔偿责任和赔偿金额。为避免以后出现纠纷时难以解决，需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。
4.要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。
5.要写明付款和过户时间。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种“一房多卖”的违规操作。为此我们提醒广大消费者，如果您确实看中了某套房子，就一定要尽早和房主见面，当面签订合同，交付定金，千万不要完全依赖中介公司。定金、首付款、尾款最好都是当面亲自交给原房主并当场取得收据，不要把这些款项交给中介公司或者委托中介公司转交。, http://www.100md.com
近年来，二手房销售行情趋热。但是，房产中介市场鱼龙混杂，一些中介机构运作不规范，甚至设置陷阱诱导消费者吃亏上当。为此，提醒大家，选购二手房务必查明情况，签好合同，避免上当。
选购二手房必须考察
“四大要素”
1.要查明所选二手房的产权现状。对于产权不明晰和存在纠纷的，一定不要购买。要注意产权证上的房主姓名与售房者是否一致，产权有没有被抵押、被法院查封，以及是否存在其他共有人等。还要搞清所选二手房是商品房还是集资房或者经济适用住房，集资房需要卖房者所在单位同意并出具手续才能上市交易，经济适用房要住满5年才能上市交易。
2.要弄清所选二手房的历史背景和房屋结构。要了解所选二手房的竣工年份和产权期限，验明现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，弄清有没有欠缴物业费和水、电、气、暖等费用。此外，还要考察房屋的结构情况，看有无破坏房屋结构的装修，管线是否合理，有无私搭、改建造成房屋主体结构的损坏等。
, 百拇医药
3.要考察周边环境和生活配套设施。要走访一下周围的邻居，考察房屋周边有无噪音、有害气体、水污染等污染源，了解水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应等情况，避免在不知情的情况下买到手了又后悔。
4.要了解物业服务状况、收费情况和房产有没有住房专项维修资金。主要是考察该二手房是否有物业服务；而对有物业服务的也要考察该物业公司的信誉情况和服务到位程度、物业管理收费和停车位收费等是否合理等。同时还要考察水、电、气、暖的收费是高还是低。更不要忽视对该二手房是否有住房专项维修资金(专门用于住房共用部分和公共设施设备保修期满后的维修)的考察，以免日后支付“巨额”维修养护费用，出现买得起住不起的情况。
签订二手房买卖合同必须写清
“五大主要条款”
1.要验明并写明中介公司的真实性和法律资格。通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解你所面对的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。
, 百拇医药
2.要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前需确认买卖双方的主体资格，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。
3.要写明违约赔偿责任和赔偿金额。为避免以后出现纠纷时难以解决，需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。
4.要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。
5.要写明付款和过户时间。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种“一房多卖”的违规操作。为此我们提醒广大消费者，如果您确实看中了某套房子，就一定要尽早和房主见面，当面签订合同，交付定金，千万不要完全依赖中介公司。定金、首付款、尾款最好都是当面亲自交给原房主并当场取得收据，不要把这些款项交给中介公司或者委托中介公司转交。, http://www.100md.com