买卖房子,请睁大慧眼
在二手房市场中,有相当一部分是老年人在买卖,因为年纪大,房产专业知识不够,又有很多纠纷涉及所有权与财产分配,所以近年来老年人买、卖房的投诉也在不断增多。老年人遇到这些纠纷该如何解决呢?
祝希娟
我国著名戏剧表演艺术家。1938年1月出生,原籍江西南昌,毕业于上海戏剧学院。因在影片《红色娘子军》中饰演女主角吴琼花,获得1962 年首届电影百花奖最佳女演员奖,成为中国第一位影后。此后又拍摄了《燎原》《啊!摇篮》《法人代表》等影视剧。
1983年11月初,她举家南迁。1984年元旦,深圳特区电视台诞生,祝希娟成了深圳电视台副台长,并成为该台第一位节目主持人,后兼任深圳电视台电视艺术中心主任。1998年退休后,祝希娟与丈夫侯烽民一起到美国洛杉矶定居。夫妇俩退而不休,与好友连手创办“美国琼花影视艺术公司”,祝希娟任总裁,致力于中美文化交流。
, http://www.100md.com
请摄影者见刊后速与本刊联系。(绍荣)
父亲卖了女儿的房
当爹的将女儿的房子卖给了他人,女儿知道后未提异议,当爹的收钱后,女儿又不愿意了,为此,将官司打到了法院。那么,这桩房屋买卖成立吗?
2008年8月13日,朱清和老人将女儿的一套一室一厅的房子卖给了陆君,约定房价89000元。协议签订后,陆君即付给朱清和85000元,十几天后,朱清和将房屋钥匙交给了陆君,陆君就对房屋进行了装修。同年10月19日,陆君又将所欠的余款给了朱清和,并催促朱清和为他办理房产证过户。此时朱清和却面露难色,说这房子是闺女的,闺女不让卖了,要留着自己住。
陆君无奈,就将朱清和及其女儿朱萍萍告上了法庭,要求两被告向他交付房产证。
朱清和辩称,女儿不同意卖房,他与陆君签订的协议为无效协议。
, 百拇医药
朱萍萍则说,父亲朱清和并没有该房屋的处分权,也没有得到自己的许可和追认。
法院审理认为,朱清和作为朱萍萍的父亲,向陆君出售房屋时,陆君有理由相信朱清和有处分权,且陆君对房屋装修时朱萍萍并没有阻止,应视为对陆君购买房屋的追认。由于陆君在购买房屋时属于善意,又实际占有了房屋,因此双方的买卖协议有效,该房屋应归陆君所有。陆君向朱清和支付房款后,办理房产证是附属义务。
2009年10月25日,法院判决,朱清和、朱萍萍为陆君办理房屋所有权证书,并支付10000元违约金。
评析:
朱萍萍的理由为何没获支持?如果房屋的土地所有权属集体所有,能转让吗?
在本案中,朱清和与朱萍萍之间的父女关系,以及朱萍萍没有制止装修的行为,足以使购买人理解为朱清和与朱萍萍之间存在一种授权代理关系。因此,法院最终确认该房屋买卖协议有效,应该履行。
, 百拇医药
但是,如果该房屋所在的土地属于集体所有性质,即该房屋属于在农村的宅基地上的房屋,则该房屋不得买卖,因为根据土地法的有关规定,集体土地不得买卖。最近国家也多次出台政策,禁止开发或者转让“小产权”房。
老人卖了自己的房
徐天保老人,今年82岁,有4子2女,老伴李花早年去世,他现跟儿子徐山一起生活。儿子徐山也是40多岁的人了,对父亲比较孝顺,老人很是满意。
徐天保有一套自己的房子,1999年老伴去世时,这套房子也没有进行分割,由徐天保继续居住。2006年5月17日,徐天保与儿子徐山签订了一份房地产买卖协议,将房子以3万元的价格卖给徐山。
这样一来老人的另一个儿子徐明不愿意了,他认为父亲以低价卖房子是偏心眼,况且父亲不能一个人当家,说卖就卖了。他就找父亲和弟弟徐山理论,结果闹得不欢而散。
, 百拇医药
徐明将父亲和弟弟告上了法庭。他在诉状中说,该房子不是父亲一个人的,母亲也有一半,儿女们应当是继承人,也都有份儿,父亲和弟弟明知该房子系父亲和其他子女所共有,在未经其他共有人同意的情况下,擅自将房子过户到弟弟的名下,侵害了他和其他共有人的合法权益,要求法院判决房屋买卖无效。
徐天保老人答辩说,他将房子过户到儿子徐山名下时,两个女儿都知道,而且老伴活着时就说过要把房子留给徐山。
父子三人打起了官司,法院会如何判决呢?
2008年11月8日,法院作出判决,房屋买卖无效。
徐山不服此判决,他认为,母亲去世时,该房屋的一半转化为父亲的财产,一半转化为母亲的遗产,7名继承人仅对该房屋的一半享有按份共有权。因房屋具有不可分割性,一直由父亲作为原始权利人管理使用。根据《物权法》的规定,处分按份共有的不动产应当经过占份额三分之二以上的共有人同意。房屋转让时,父亲和两个姐姐、自己均同意,四人代表的份额已超过三分之二,应认定转让行为合法有效。
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评析:
该房屋属于共同共有财产。共同共有,是两个以上的权利主体,对同一财产不分份额地共同享有同一所有权。按份共有,是指数人对同一财产按各自确定的份额共同享有所有权的共有形态。按份共有人,可以份额对外表示和主张权利,共同共有,不能以份额对外表示和主张权利。典型的共同共有,如夫妻财产共同共有、家庭财产共同共有、合伙财产共同共有、遗产(分割前)的共同共有等。
在本案中,由于房屋不属于按份共有,因此,1999年,徐天保老人的老伴去世后,在没有分家析产的情况下,徐天保无权卖掉“自己”的房,应该对该财产进行分割后,对该房屋属于其老伴的部分按照遗产进行处理,由合法的继承人继承。徐山所称的处理方法是对按份共有财产的处置方法,而不适合共同共有。
(文中当事人均系化名 ), http://www.100md.com(庄 严)
祝希娟
我国著名戏剧表演艺术家。1938年1月出生,原籍江西南昌,毕业于上海戏剧学院。因在影片《红色娘子军》中饰演女主角吴琼花,获得1962 年首届电影百花奖最佳女演员奖,成为中国第一位影后。此后又拍摄了《燎原》《啊!摇篮》《法人代表》等影视剧。
1983年11月初,她举家南迁。1984年元旦,深圳特区电视台诞生,祝希娟成了深圳电视台副台长,并成为该台第一位节目主持人,后兼任深圳电视台电视艺术中心主任。1998年退休后,祝希娟与丈夫侯烽民一起到美国洛杉矶定居。夫妇俩退而不休,与好友连手创办“美国琼花影视艺术公司”,祝希娟任总裁,致力于中美文化交流。
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请摄影者见刊后速与本刊联系。(绍荣)
父亲卖了女儿的房
当爹的将女儿的房子卖给了他人,女儿知道后未提异议,当爹的收钱后,女儿又不愿意了,为此,将官司打到了法院。那么,这桩房屋买卖成立吗?
2008年8月13日,朱清和老人将女儿的一套一室一厅的房子卖给了陆君,约定房价89000元。协议签订后,陆君即付给朱清和85000元,十几天后,朱清和将房屋钥匙交给了陆君,陆君就对房屋进行了装修。同年10月19日,陆君又将所欠的余款给了朱清和,并催促朱清和为他办理房产证过户。此时朱清和却面露难色,说这房子是闺女的,闺女不让卖了,要留着自己住。
陆君无奈,就将朱清和及其女儿朱萍萍告上了法庭,要求两被告向他交付房产证。
朱清和辩称,女儿不同意卖房,他与陆君签订的协议为无效协议。
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朱萍萍则说,父亲朱清和并没有该房屋的处分权,也没有得到自己的许可和追认。
法院审理认为,朱清和作为朱萍萍的父亲,向陆君出售房屋时,陆君有理由相信朱清和有处分权,且陆君对房屋装修时朱萍萍并没有阻止,应视为对陆君购买房屋的追认。由于陆君在购买房屋时属于善意,又实际占有了房屋,因此双方的买卖协议有效,该房屋应归陆君所有。陆君向朱清和支付房款后,办理房产证是附属义务。
2009年10月25日,法院判决,朱清和、朱萍萍为陆君办理房屋所有权证书,并支付10000元违约金。
评析:
朱萍萍的理由为何没获支持?如果房屋的土地所有权属集体所有,能转让吗?
在本案中,朱清和与朱萍萍之间的父女关系,以及朱萍萍没有制止装修的行为,足以使购买人理解为朱清和与朱萍萍之间存在一种授权代理关系。因此,法院最终确认该房屋买卖协议有效,应该履行。
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但是,如果该房屋所在的土地属于集体所有性质,即该房屋属于在农村的宅基地上的房屋,则该房屋不得买卖,因为根据土地法的有关规定,集体土地不得买卖。最近国家也多次出台政策,禁止开发或者转让“小产权”房。
老人卖了自己的房
徐天保老人,今年82岁,有4子2女,老伴李花早年去世,他现跟儿子徐山一起生活。儿子徐山也是40多岁的人了,对父亲比较孝顺,老人很是满意。
徐天保有一套自己的房子,1999年老伴去世时,这套房子也没有进行分割,由徐天保继续居住。2006年5月17日,徐天保与儿子徐山签订了一份房地产买卖协议,将房子以3万元的价格卖给徐山。
这样一来老人的另一个儿子徐明不愿意了,他认为父亲以低价卖房子是偏心眼,况且父亲不能一个人当家,说卖就卖了。他就找父亲和弟弟徐山理论,结果闹得不欢而散。
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徐明将父亲和弟弟告上了法庭。他在诉状中说,该房子不是父亲一个人的,母亲也有一半,儿女们应当是继承人,也都有份儿,父亲和弟弟明知该房子系父亲和其他子女所共有,在未经其他共有人同意的情况下,擅自将房子过户到弟弟的名下,侵害了他和其他共有人的合法权益,要求法院判决房屋买卖无效。
徐天保老人答辩说,他将房子过户到儿子徐山名下时,两个女儿都知道,而且老伴活着时就说过要把房子留给徐山。
父子三人打起了官司,法院会如何判决呢?
2008年11月8日,法院作出判决,房屋买卖无效。
徐山不服此判决,他认为,母亲去世时,该房屋的一半转化为父亲的财产,一半转化为母亲的遗产,7名继承人仅对该房屋的一半享有按份共有权。因房屋具有不可分割性,一直由父亲作为原始权利人管理使用。根据《物权法》的规定,处分按份共有的不动产应当经过占份额三分之二以上的共有人同意。房屋转让时,父亲和两个姐姐、自己均同意,四人代表的份额已超过三分之二,应认定转让行为合法有效。
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评析:
该房屋属于共同共有财产。共同共有,是两个以上的权利主体,对同一财产不分份额地共同享有同一所有权。按份共有,是指数人对同一财产按各自确定的份额共同享有所有权的共有形态。按份共有人,可以份额对外表示和主张权利,共同共有,不能以份额对外表示和主张权利。典型的共同共有,如夫妻财产共同共有、家庭财产共同共有、合伙财产共同共有、遗产(分割前)的共同共有等。
在本案中,由于房屋不属于按份共有,因此,1999年,徐天保老人的老伴去世后,在没有分家析产的情况下,徐天保无权卖掉“自己”的房,应该对该财产进行分割后,对该房屋属于其老伴的部分按照遗产进行处理,由合法的继承人继承。徐山所称的处理方法是对按份共有财产的处置方法,而不适合共同共有。
(文中当事人均系化名 ), http://www.100md.com(庄 严)