1 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    2011年12月12日，南宁

    刘则治罗兰贝格执行总监

    2012全球航空城案例成

    果分享 2

    内容 页码

    本文件应视为保密文件，只能用于客户内部使用。如果缺少详细分析与口头演示，该文件应视为不完整的文件。在未获得罗兰贝格管理咨询公司书面同意的条件下，本文

    件不应递交给第三方，或者第三方无法获得该文件。罗兰贝格管理咨询公司对本文件中出现的表述的完整性与正确性不负有任何责任。

    · 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    A. 罗兰贝格管理顾问公司简介 3

    B. 2011-2012版中国机场行业报告主要发现总结 14

    C. 罗兰贝格全球航空城发展成果分享 30 3 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    A. 罗兰贝格管理顾问公司简介 4 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    罗兰贝格发源于欧洲，目前在36个国家开设有51个办公室，是一家真正的国际化管理咨询公司

    > 1967年由罗兰贝格先生在德国创办

    > 36个国家 51个办公室 2,500 名员工

    > 约220名合伙人

    > 76% 的项目是国际项目

    > 1,000多个国际客户

    阿姆斯特丹 I 巴塞罗那 I 北京 I 贝鲁特 I 柏林 I 波士顿 I 布鲁塞尔 I 布加勒斯特 I 布达佩斯特 I

    卡萨布兰卡 I 芝加哥 I 底特律 I 多哈 I 迪拜 I 杜塞尔多夫 I 法兰克福 I 哥德堡 I 广州 I 汉堡 I 香

    港 I 雅加达 I 基辅 I 吉隆坡 I 伊斯坦布尔 I 拉各斯 I 里斯本 I 伦敦 I 马德里 I 麦纳麦 I 蒙特利尔

    I 米兰 I 莫斯科 I 孟买I 慕尼黑 I 纽约 I 巴黎 I 布拉格 I 里加 I 罗马 I 圣保罗 I 上海 I 新加坡 I 斯

    图加特 I 台北 I 东京 I 维也纳 I 华沙 I萨格勒布I 苏黎世

    罗兰贝格全球业务分布

    > 5 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    我们在大中华区设立了5家办事处，已经成为该市场中领

    先的战略咨询公司

    资料来源：罗兰贝格

    北京

    上海I

    香港

    台北

    广州

    大中华区办事处 (自1984年) 11 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    法兰克福机场 汉诺威机场

    上海机场

    中国航空工业集团

    广州机场 首都机场集团 中国航信 中航香港

    在中国，罗兰贝格航空、航天及交通运输团队为领先的

    航空公司、机场和业内众多机构提供高质量的咨询服务

    众多业内机构

    航空公司

    机场和

    航空相关机构

    资料来源：罗兰贝格

    部分航空项目举例

    中国南方航空 中国东方航空 扬子江快运 海南航空

    DHL 敦豪 深圳航空

    民航总局 三菱飞机

    租赁公司

    庞巴迪宇航 众多私募基金公司

    航天科技

    空桥货运

    西安咸阳机场 14 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    B. 2011-2012版中国机场行业报告主要发现总结 15 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    2012年，罗兰贝格凭借在航空与机场行业的深厚经验，荣

    幸受邀成为机场协会新一版年度报告的主要撰写方

    资料来源：罗兰贝格

    罗兰贝格负责制定新版报告的篇章结构并撰写绝大多数章节

    篇名 主要内容 撰写方

    第一篇：

    2010-2011全球航空及机场业发展概览

    2010-2011年全球航空业发展概况和全球机场运营概况 罗兰贝格

    第二篇：

    2007-2011年中国机场生产作业总体分析

    2007-2011年中国机场整体运营指标概述、民用机场布局分析、航空公司布局分

    析、航线网络分析、起降架次分析、客货运周转量分析、通用航空运营分析

    罗兰贝格

    第三篇：

    2007-2011年中国机场经营总体表现分析

    中国机场行业整体经营表现概述、航空与非航收入分析、盈利能力分析、经

    营机制分析

    罗兰贝格

    其他相关单位

    第四篇：

    2010-2011年中国机场硬件条件分析

    中国机场跑道硬件条件、航站楼硬件条件、货运硬件条件、机务维修条件、通用航空硬件条件、信息系统、网站功能、对外交通连接条件分析

    罗兰贝格

    第五篇：2010-2011年中国机场建设情况 2010-2011新建成机场、扩建机场、新开工建设机场统计分析 罗兰贝格

    第六篇：2010-2011年中国航空口岸及临

    空经济发展情况

    中国航空口岸概况、中国临空经济发现现状 其他相关单位

    第七篇：机场行业相关专题 中国机场安全运营分析、能耗分析、交通枢纽建设分析 其他相关单位

    第八篇：中国机场行业新趋势展望 中国机场宏观发展趋势、结构演变、经营发展趋势 罗兰贝格

    附录：2010-2011年中国机场大事件 2010年和2011年机场行业大事件回顾 罗兰贝格 16 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    为了对中国民用机场行业的整体格局进行系统性的透视，罗兰贝格设计了内容全面的民用机场普查问卷

    资料来源：罗兰贝格

    罗兰贝格所设计的全面的调查问卷

    在用机场问卷内容包括基本信息、交通连接、通航统计、运营数据、财务数据、硬件设施和

    其他相关信息

    在建机场问卷内容包括基本信息、项目建设情

    况、交通设施、硬件设施、信息系统和进驻航

    空公司等信息 17 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    在机场协会的大力推动下，此次普查获得了良好的响应

    率，为关键内容的分析和撰写提供了坚实的支撑

    资料来源：罗兰贝格

    调研问卷回收情况

    [机场个数及占比]

    未收到问卷

    占比 68

    (38%)

    回收问卷

    110

    (62%)

    运营数据填写情况

    90% 96% 90% 96% 95% 95%

    110

    4%

    货运通

    航点

    110

    10%

    客运通

    航点

    110

    客运航

    空公司

    5%

    110

    未填写问卷

    填写问卷

    货运航

    空公司

    5%

    飞机起

    降架次

    110

    4%

    员工

    人数

    110

    10%

    财务数据填写情况 硬件数据填写情况

    95% 96% 93% 96%

    45%

    55%

    5%

    110

    航站楼

    面积

    4%

    填写问卷

    未填写问卷

    跑道设

    计小时

    起降量

    110

    登机口

    数量

    110

    4%

    安检通

    道数量

    110

    7%

    值机柜

    台数量

    110

    76% 75% 47% 75%

    24% 25% 53% 25%

    填写问卷

    未填写问卷

    机场航空

    与非航空

    收入情况

    110

    机场客

    货运收

    入情况

    110

    机场盈

    利情况

    110

    机场收

    入情况

    110

    机场调研共收回110份有效问卷，占所有发放问卷的62%，且运营、财务、硬件数据填写情况较好 19 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    在撰写过程中，罗兰贝格总结出很多中国机场行业的整

    体格局特点，都完整呈现于报告中与行业同仁分享

    中国机场行业格局发现—节选

    资料来源：罗兰贝格

    中国领先机场快速步入全球机场排行榜前列，标志着中国正成为全球机场业的重要成员

    1

    过去五年中，中国机场客运吞吐量的增速高于货邮吞吐量，但业务的区域集中度则低于货邮

    2

    中国机场行业在运营规模上明显呈现梯队化分布，呈现5个方阵，且顶端梯队为数很少

    3

    各梯队机场经营情况差异显著，第一梯队机场收入水平、收入结构和盈利能力普遍优于其他梯队

    5

    中国机场的客运量规模达到一定程度后(样本数据显示为360万人次)，规模效应得到释放，毛利率水

    平更容易呈现正值 4

    中国机场行业非航收入占比与国际水平有差距，但已呈现良好增长态势，经营性收入规模明显扩大

    6

    目前国内机场的硬件条件和容量不匹配，某些第一、二梯队机场超负荷运作，而第四、五梯队的机场

    硬件利用率明显不足 7

    近年来通用航空发展势头迅猛，有望成为机场业务的新增长点，但相关设施需要加强

    8 29 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    在研究分析现状的基础上，罗兰贝格也总结了中国机场行业

    的几大趋势，以期为各机场公司的进一步发展提供决策参考

    资料来源：罗兰贝格

    中国机场行业在未来的发展趋势

    > 十二五规划中，机场建设具有战略性重要意义，政策上的利好会使机场建设步伐日益加快，未来机场数量和整体覆盖范围将大大增加

    > 交通运输的需求结构也将随经济发展发生变化，航空客运和货运需求都将保持较快增长，相

    应地机场的客运与货运业务均面临良好的增长机遇

    宏观层面

    > 机场群概念逐渐形成，大型枢纽机场地位凸显，区域枢纽机场日益完善，支线机场数量增加

    ，业务量与更高等级的机场拉开明显的差距

    > 成熟机场群内的机场之间竞争与合作并存，关系越发复杂化

    > 低成本航空的业务模式发展需求旺盛，但相应机设施及政策扶持仍处于相对空白，可能为某

    些机场的定位转型带来新发展机遇

    > 通用航空发展势头迅猛，有望成为机场业务的新增长点，但相关设施需要加强

    结构层面

    > 发展非航业务、完善非航业务所需的设施、加强非航业务管理将成为中国机场提高机场整体

    收入的关键手段之一

    > 通过加强智能化、信息化和绿色机场建设，提高机场运作效率和管理水平

    > 领先机场在未来会更加注重综合交通枢纽的建设，扩大机场的辐射范围

    > 周边设施建设和配套服务的发展会促进机场与临空经济区形成更深层次的互动，实现单一机

    场经营模式向复合航空城经营模式的转型

    经营层面 30 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    C. 罗兰贝格全球主要航空城研究成果分享 31 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    从全球范围来看，机场及航空城已经成为当代区域经济

    布局分工及发展过程中重要的决定性因素之一

    · 机场

    · 高速公路

    · 铁路

    · 港口

    相关与支持性产业

    生产要素

    企业战略、结

    构和竞争

    需求

    条件

    21世纪

    20世纪

    19世纪

    18世纪

    · 越来越多与航空货运

    相关产品生产基地向

    亚洲转移(由于市场、价格、节能减排压力

    等因素)

    · 全球化的供应链已经

    成为新竞争焦点之一

    · 速度、便捷、衔接性

    的重要性在高附加值

    的产品领域里已经等

    同于价格和质量

    资料来源：罗兰贝格访谈；罗兰贝格分析

    交通基础设施在区域优势形成中的作用 32 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    领先机场的经验表明，机场推动和参与航空城的开发有

    利于增强自身的综合竞争力

    资料来源：史基浦集团；Fraport 集团；IAURIF；罗兰贝格

    有利于优化机场的财务表现

    > 开发航空城是机场建设的一个战略性举措，航空城开发的收入将大大弥补机场设施建

    设的资金缺口

    > 机场参与航空城开发和运营还将产生可观

    的非航业务收入，将极大扩大机场的收入

    来源

    > 机场收入结构的多元化将为机场航空业务

    的定价体系提供更大的调整空间

    > 如荷兰阿姆斯特丹斯基辅机场集团，作为

    全球最早及最有经验的航空城开发者，其

    2011年的总利润中，75%的营业利润来自航

    空城相关的零售和地产业务

    有利于促进航空业务量的增长

    > 航空城促进与机场客运和货运相关的服务

    设施完善，如会展中心、购物中心、办公

    设施、酒店公寓、转运中心、储藏加工中

    心等，提升旅客出行体验和物流效率

    > 航空城的开发还可以带动航空维修和制造

    产业的发展，提高对航空公司的保障能力

    > 航空城完善的交通设施体系扩大了机场的

    辐射范围，提升其在地区机场的竞争力

    > 如德国法兰克福机场集团，多年来开发南

    北货运城，吸引大量物流和快递公司入驻；

    近年来又开发了“空铁中心大厦”，兼具

    空铁转运、会展办公、购物休闲等功能，吸引不少国际知名企业和知名品牌落户，吸引大量高价值客流

    航空城的经济和社会贡献 33 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    从更广范围来看，航空城的形成对推动区域经济发展具

    有着重大积极意义

    资料来源：史基浦集团；Fraport集团；巴黎机场集团；罗兰贝格

    促进区域产业升级

    > 航空城独特的区位优势带来航空产

    业本身及与航空密切相关产业在机

    场周边地区的聚集

    > 通过机场客货运业务的发展，带动

    物流、临空加工与生产制造在机场

    周边聚集，进而促进如会计、金融、法律、居住、零售、娱乐等配套服

    务业的发展

    > 以阿姆斯特丹航空城为例，航空城建

    设促进了地区经济向高增值服务业转

    型，商业地产、供应链管理和金融服

    务等第三产业比重显著提升

    加速城市化进程

    > 航空城的产业聚集将使得机场周边

    区域的办公、生活和商业配套得以

    发展并完善，最终形成城市生态功

    能系统

    > 航空城内部以及航空城与其他城市

    功能区的交通连接系统也将变得相

    当完善，成为新型卫星城

    > 以法兰克福航空城为例，到2010年

    年底，法兰克福航空城范围创造约

    60万工作岗位；航空城为法兰克福

    市贡献近22%的GDP及20%的就业

    机会

    增加政府收益

    > 税收的增加主要来源于两方面：一

    方面，航空产业在航空城周边聚集

    以及由此衍生的服务企业增加而导

    致直接纳税企业基数的扩大

    > 另外，产业升级带来高增值产业使

    得收入人均收入的增加，进而促进

    来自个人税收的增加

    > 以巴黎戴高乐航空城为例，在1977-

    2003年期间，航空城地区人均创造税

    收上升67%，而同期大巴黎地区人均

    创造税收同期却降低6%；航空城对地

    方财政税收起到了促进作用

    航空城的经济和社会贡献 35 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    Introductio

    资料来源：罗兰贝格

    2007年以来，罗兰贝格持续地对全球领先的航空城临空

    产业区案例进行了系统的研究，总结其发展规律

    6 7

    9

    8

    10

    5

    4

    3

    1

    2

    阿姆斯特丹 法兰克福 仁川 巴黎戴高乐

    伦敦希思罗 亚特兰大 迪拜 香港

    国际航空城研究所涉及的案例 36 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    航空城是围绕机场周边形成的高增值的城市功能组群和

    航空产业集群

    · 当今的机场所扮演的角色已远不仅仅是航空业的基础

    设施了

    · 在许多发达国家，重要机场的周边区域内已经成为由

    复合的交通体系、综合性的产业集群所构成的“城区”

    并极大地带动了机场所在区域的经济发展

    · 现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区

    域中发现，从而形成航空城或者航空都市区

    · 与临空产业相关的产业往往会聚集在机场周边5-20公

    里的范围内，从而形成临空产业区或者临空产业集群

    · 航空城已经成为了机场及当地航空业发展的助推器和

    地方经济发展的引擎

    · 航空城是依托航空业发展，逐步于机

    场周边形成的具有城市特征的城市功

    能组群和航空产业集群

    · 航空城提升了机场及配套基础设施的

    综合使用效率、提高了机场周边土地

    价值并带动机场周边产业聚集和产业

    结构升级

    主要发现 航空城的定义

    资料来源：罗兰贝格

    航空城的定义 38 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    在航空城规划中，产品开发既要兼顾临空产业发展和城

    市功能的需要，还要考虑有关的经济增值效应

    航空相关度-经济价值模型

    航空业务 曾属于绝对的城市活动 和机场有一定联系的业务

    资料来源：罗兰贝格分析

    法兰克福产品规划

    仁川产品规划

    低m2

    高m2

    经济

    增值

    由机场业务驱动 由非机场业务驱动

    核心业务 机场相关业务 机场延伸业务 城市功能

    国际物流总部写字楼 国际商业总部写字楼 零售、娱乐、住宅

    地面保障服务 邮递和快件处理中心、测试和培训中心、航食供给中心

    酒店、会议中心、餐饮、医疗保健中心

    传媒基地、研发教育中心

    飞机维修机库 鲜活产品处理中心、国际配送中心

    机场外围货运处理基地、展览中心

    生物医药业、高科技产业、电子产业、食品工业

    货站 航空配套仓储运输中心 绿化

    主题公园

    高尔夫球场

    航站楼内零售 39 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    航空城临空产业区的产业发展特征与机场的定位和业务

    特点有着密切的联系

    资料来源：罗兰贝格分析

    航空城的战略定位

    商旅聚焦型

    机场业务特点

    · 机场的客运业务量占比

    较大

    · 通常为大型的航空客运

    枢纽

    临空产业组合特征

    · 重点发展客运高度相关

    的商务办公、会展会议、酒店餐饮等高端商务产

    业及配套产业

    典型案例

    > 亚特兰大

    物流聚焦型

    · 机场的货运业务量占比

    较大，定位为重要的货

    运枢纽

    · 以促进机场货运业务发

    展的物流配套产业为主，延伸至部分贸易、加工

    环节

    > 仁川、法兰克福(前期)

    产业延伸型 ? 机场的客货运业务量都

    不大

    · 机场与城市化规划方向

    一致

    · 依托机场周边产业基础

    和城市发展的整体规划，成为功能完善的新城区，并提供配套功能与服务

    > 阿布扎比、汉堡

    综合发展型 ? 机场的客货运业务量均

    比较大，通常为或致力

    于成为国际客货运复合

    型枢纽

    · 客运商旅服务产业和货

    运物流服务产业并举

    > 阿姆斯特丹、新加坡、香港、迪拜

    1

    2

    3

    4

    航空城战略方向和机场特点对比 40 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    依托全球最大客运枢纽地位，亚特兰大机场周边形成大

    量商务和旅客服务相关的功能区块，如会展中心等

    资料来源：亚特兰大机场；罗兰贝格

    4

    East Point

    College Park

    5

    – 佐治亚州国际会展中心

    – 高尔夫球场

    – 名品购物中心

    4

    5

    6

    6

    – 商务办公区

    – 酒店 (Crowne Plaza

    Atlanta, Doubletree

    Hotel, Holiday Inn)

    – 社区零售

    1

    2

    3

    – 佐治亚州产品交易中心

    – 商务办公区

    – JC Penny 销售卖场

    7

    8

    9

    Hapeville

    9

    7

    8

    12

    Mountain view

    10

    11

    – 商务办公区

    – 商品展销区

    10

    11

    1

    2

    3

    – 商贸区写字楼

    – 综合交通枢纽公用设施

    12

    13

    13

    1

    亚特兰大航空城布局与整体定位 42 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    迪拜则采取“一步到位”规划具有完备功能的综合型航

    空都市“迪拜世界中心城”

    资料来源：迪拜世界中心城网站；罗兰贝格

    1) 会展中心面积未知，但据称为全世界最大的同类建筑之一

    商业城

    高尔夫度假村

    迪拜物流城

    机场货站

    企业园

    飞机维修基地

    机场东入口

    机场西入口

    住宅城 会展中心

    总面积15平方公里

    总面积25平方公里

    6平方公里高尔夫

    球场

    5平方公里别墅和

    高级住宅区

    总面积8平方公里

    机场面积达80平方

    公里

    总面积7.2平方公里

    迪拜世界中心国际机场

    公务机

    4

    迪拜世界中心城整体功能布局 44 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    写字楼和物流仓储设施在斯基辅航空城开发规划中占有

    较大比重，反映了航空城的定位以商务和物流服务为主

    [公顷]

    各种产品在航空城不同区域的面积分布

    资料来源: 阿姆斯特丹机场区(AAA)；罗兰?贝格分析

    斯基辅中央区

    31.0

    航空产业区

    437.9

    工商业园区

    1105.5

    休闲娱乐区

    325.0

    休闲娱乐设施

    物流仓储设施

    混合性建筑

    “飞机维修库”

    2249.4

    写字楼1) 628.5

    512

    275

    363.9

    120

    写字楼

    [31]

    物流仓储设施

    [250]

    飞机维修库

    [120]

    写字楼

    [67.9]

    物流仓储设施 [262]

    写字楼 [479.6]

    “前店后厂” [363.9]

    休闲娱乐

    设施 [275]

    写字楼

    [50]

    总占地

    面积

    居住区

    住宅

    [350]

    350.0

    住宅 350

    1) 写字楼总占地面积中包括酒店

    4 45 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    Document

    就建设进程看，客货运相关度高的功能先行完成，商业

    设施紧随其后，休闲设施则在发展出具规模后深化配套

    90年代中以前 90年代中至

    21世纪初

    21世纪初至今

    · 酒店 ? 酒店

    · 仓库

    · 会展中心 ? 会展中心

    · 呼叫中心

    酒店

    仓储物流

    商务服务

    呼叫中心

    零售

    写字楼

    · 购物广场

    · 如WTC ? 写字楼

    休闲娱乐 ? 娱乐设施

    建设前期 第一阶段 第二阶段 主要功能

    斯基辅航空城建设过程

    客货运关联度高的功能

    先期建设

    · 与客运关联强的酒店

    和购物中心先期建设

    · 与货运关联度强的仓

    储物流与配送中心先

    期建设

    写字楼呼叫中心跟随

    物流配送中心建设

    航空城出具规模，配套

    设施进一步完善

    客

    运

    相

    关

    货

    运

    相

    关

    跟

    随

    发展进程

    客运关联强

    货运关联强

    其

    它

    第三阶段

    未来计划

    · 国际连锁

    · 紧凑豪华型

    4

    资料来源：斯基辅机场集团；罗兰?贝格分析 46 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    斯基辅航空城各功能区域在产业定位、客户职能部门和

    客户规模上各有侧重

    航空城的主要客户分析

    航空城主要功能区域

    所属行业 主要职能部门 特点

    客户信息

    资料来源：AAA; 斯基辅集团; 罗兰?贝格分析

    方位

    · 航空货运业务

    · 机场相关业务

    航空产业区 ? 货运操作部门

    · 机场运作及后勤部门

    · 国际物流公司

    · 机场服务公司

    · 商贸

    · 居民住宅

    生活居住区1) ? 商贸零售机构

    · 生活配套服务机构

    · 居民主要是航空城工作人

    员

    · 航空公司

    · 金融咨询服务

    · 物流服务

    · 宇航制造业务

    斯基辅中央区 ? 行政管理部门

    · 市场和销售部门

    · 主要是航空公司、物流服

    务商、高科技企业和金融

    机构等对时效要求高的客

    户的高端办公区域

    · 电子制造

    · 物流仓储

    · 高附加值制造

    产业

    · 生鲜易腐加工

    工商业园区

    机场外围1

    公里范围内

    紧靠机场航

    站楼

    机场外围1-

    5公里范围

    内

    · 供应链管理部门

    · 深加工制造与研发环节

    · 行政管理部门

    · 客户主要从事与航空物流

    相关产业或者带有当地特

    色的产业，如花卉出口

    · 时装生产

    机场外围1-

    5公里范围

    内

    1) 生活居住区不属斯基辅航空城的开发范围内

    · 休闲度假 休闲娱乐区 ? 酒店娱乐机构 ? 客户对环境要求较高 机场外围1-

    5公里范围

    内

    4 47 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    在对单个区块进行规划时，斯基辅航空城考虑了多种产品

    的合理配比，以提升对客户的吸引力和区块的整体价值

    · 光纤网络

    · 五星级酒店

    · 医疗保健中心

    · 健身房

    · 儿童看护中心

    · 免费机场巴士

    · 公用停车场(1000)

    仓库 酒店 写字楼 待建区域 绿地

    航空城单个区块规划—以斯基辅航空城Rijk工业园区为例

    产品组合

    园区服务

    85,000m2

    绿地 27.8%

    15,000m2

    水域 4.9%

    4,575m2

    酒店 1.5%

    104,000m2

    办公场所 34.0%

    94,000m2 仓储设施 30.7%

    3,500m2

    休闲购物 1.1%

    建筑面积 比例

    资料来源：SADC；斯基辅集团；罗兰?贝格分析

    KL

    M

    KL

    M

    RAOISSON

    SAS HOTEL

    KLM Microsoft

    Renault

    HUG

    G

    RCSS

    4 50 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    新加坡亦属综合型航空城，由樟宜和实里达两个机场共

    同带动，两者形成差异化分工

    资料来源：新加坡经贸发展局；樟宜机场集团；罗兰贝格

    樟宜机场城概况

    面积

    机场使用情况

    主要园区

    实里达航空工业园概况

    面积

    机场使用情况

    主要园区

    2

    1

    1200公顷

    新加坡主要国际机场

    商务及物流

    300公顷

    新加坡主要通航机场

    航空工业制造

    樟宜机场城与实里达航空产业园相距15公里，并有海陆空等交通方式连接，形成大航空城

    的概念

    樟宜机

    场城

    实里达航

    空产业园

    陆上连接

    航空连接

    海上连接

    4

    新加坡航空城整体概况 52 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    纵观成功的航空城发展过程，其形成是由多种因素复合

    作用而成，并可以归纳成一个生态系统

    资料来源：罗兰贝格

    交通设施的完善

    住宅

    商务办

    公区

    航空货运 城市化

    航空客运

    政府项目 会展中心等

    工业物流

    园

    酒店区

    航空维护

    及检修

    航食供应

    机场服务商

    休闲购物

    航空主业 其他支撑行业

    飞机制造

    航空辅业

    其它航

    空辅业

    航空城发展的生态模型 53 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    罗兰贝格公司的研究结果表明，航空城发展需要满足6个

    主要的前提条件

    资料来源：罗兰贝格

    航空城发展的前提条件

    政府的政策导向及推动

    龙头产业企业拉动

    交通基础设施条件

    货运发展水平及潜力

    客运发展水平及潜力

    辐射范围的经济发展水平

    客观

    条件

    主观

    条件

    1

    2

    3

    4

    5

    6 54 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有 Training

    material:

    基于对国际领先航空城成功的关键成功因素，罗兰贝格

    构建出全面评估机场发展航空城发展潜力的模型

    5

    6

    4

    3

    1 2

    整体经济发展水平

    · GDP

    · GDP预计增长率

    1.1 经济发展对航空业的支撑

    · 临空产业销售收入与工

    业总销售比重

    · 临空产业销售收入增长

    1.2

    货运量规模及结构

    · 货运量

    · 国际货运量占比

    2.1

    货运量历史增长

    · 货运量近三年增长

    2.2

    加速未来增长的因素

    · 航空网络

    – 航点数

    – 航班数

    – 国际航点数

    – 国际航班数

    · 航空网络扩张潜力

    · 机场的枢纽地位

    2.3

    客运量规模及结构

    · 客运量

    · 旅客中转率

    3.1

    客运量历史增长

    · 客运量近三年增长

    3.2

    加速未来增长的因素

    · 航空网络

    – 航点数

    – 航班数

    – 国际航点数

    – 国际航班数

    · 航空网络扩张潜力

    · 机场的枢纽地位

    3.3

    机场与市中心的衔接

    · 形式完备(公路、轨道)

    · 交通时间

    4.1

    机场与覆盖范围衔接 4.2

    多式联运设施 4.3

    政府规划

    · 整体城市规划(卫星城)

    · 当地政府对航空城的总体规划

    · 政府规划特别项目或产业园区推动

    机场周边地区的发展

    5.1

    优惠政策 5.2

    政府机构的推动计划与行动 (招商情况) 5.3

    6.1 关键产业和龙头的拉动作用

    辐射范围经济发展水平 1 交通设施设施 4

    货运发展水平 2

    客运发展水平 3

    政府的推动 5

    产业及龙头企业拉动 6

    资料来源：罗兰贝格

    5.4 组织与运作水平

    航空城发展潜力评估模型 55 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    Introductio

    航空城的成功既需要长期的发展规划，也需要根据市场

    变化调整策略，才能走向最终成功

    资料来源：SADC资料；SRE资料；罗兰贝格

    主要产品

    主要客户群

    发展阶段 初始阶段 (1988 – 1995) 成长阶段 (1996 – 2005) 成熟阶段 (2006 – 2015)

    · 产品开发集中于中心区

    和航空产业区

    · 酒店、停车场、购物中

    心、写字楼、货运设施、飞机维修基地

    · 商铺、餐馆

    · 航空公司、地勤公司、维修公司、货代

    · 开发区域沿交通要道向

    外延伸

    · 商务酒店、工厂办公混

    合型建筑、多功能写字

    楼、居民住宅

    · 高科技公司

    · 金融咨询服务

    · 创意产业

    · 物流服务商

    · 向北向南延伸更远，开始

    与传统市中心接壤

    · 会议中心，主题购物广场，国际企业总部、新型酒店、商品批发市场 (Chinamex)

    · 高附加值金融和物流服务

    业

    · 通讯科技产业

    · 生物科技产业

    · 高端商务旅客

    产品的航空相关度 高 低

    定位 ? 航空城 ? 多功能航空城 ? 国际商业中心

    ·面临欧洲其他

    枢纽机场模仿

    与竞争

    ·整合割裂的房

    地产产品以实

    现土地价值最

    大化

    ·多式联运枢纽

    的形成加速航

    空城的发展

    ·定位于商务旅

    行“目的地”，吸引高收入人

    群消费

    市场变化

    史基浦航空城发展蓝图(1988-2015) 57 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    国际航空城的开发与管理由于规划和开发主体的不同存

    在三种普遍的模式，相对集中的规划和开发优势明显

    资料来源：罗兰贝格

    对三种模式的评价

    · 政府的支持为航空城的发展提

    供充足的资源，机场主导开发

    能保证规划的有效实现，但实

    现需政府强力支持，难度很大

    开发过程 规划 土地开发 商业开发 招商

    统一规划

    统一开发

    (ICN)

    · 政府或者

    主导机构

    统一规划

    统一规划

    协调开发

    (AMS)

    · 政府或者

    主导机构

    统一规划

    各自规划

    单独开发

    (CDG)

    · 本地政府

    或者机构

    负责各自

    地块规划

    · 政府参与和主导机构能保证规

    划有效实现，通过有效协调避

    免了不同利益主体冲突

    · 分开规划，各自开发导致航空

    城内部的竞争和牵制，发展并

    不理想

    · 从2003年开始，CDG成立航空

    城地产开发部门，专门负责协

    调地方政府等机场周边机构，向AMS开发组织模式转变

    · 政府指定

    一家主导

    机构进行

    统一开发

    · 两家机构

    有协调分

    工地开发

    · 多家机构

    分别单独

    开发各自

    地块

    · 客户以

    BOT方式

    进行开发

    · 多家专业

    机构有协

    调地开发

    · 土地开发

    机构自行

    或者授权

    其他机构

    开发

    · 主导机构

    统一招商

    · 政府协助

    · 协调招商

    · 各自招商

    · 相互竞争

    属于国际航空城发展的典型组织模式，CDG正向这个方向发展

    国际航空城开发的组织模式举例 58 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    航空城的成功有赖于各级政府、机场、专业开发机构和

    协作机构通力合作、密切配合

    国家政府

    地方政府

    主导机构

    其他专业

    开发机构

    协作机构

    资料来源: 阿姆斯特丹机场地区委员会(AAA)；罗兰贝格

    荷兰中央政府机构

    北荷兰省政府 阿姆斯特丹市政府 哈雷蒙梅市政府 阿尔梅勒市政府

    SADC SRE 机场集团成员

    荷兰国际集团(ING) Multi商业地产集团

    荷兰皇家航空 阿姆斯特丹港口局

    阿姆斯特丹空港地区委员会

    (AAA)

    1

    2

    3

    4

    5

    阿姆斯特丹航空城开发的参与机构 59 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    荷兰政府将斯基辅机场周边的规划纳入国家战略，斯基

    辅航空城目前已升级至国家竞争力的战略高度

    1988年荷兰政府对斯基辅机场的战略规划 近年政府对斯基辅机场的战略规划

    规划

    · 1988年，荷兰政府制定“Mainport”战略，促进经济复苏

    – Mainport:斯基辅国际机场和鹿特丹港

    – 强化荷兰的物流优势，促进经济复苏

    - 使斯基辅机场成为荷兰的分拨中心

    - 全球化进程中，为荷兰吸引物流与客流

    – 两大口岸基础实施瓶颈纳入优先问题

    · Mainport战略在《国家规划与发展报告(第4

    版)》中明确阐释，成为推动斯基辅机场发

    展的指引

    影响

    · 带动了斯基辅机场周边交通设施的改观，进

    而带动了该地区的经济发展

    · 1988-1989年，由政府和斯基辅机场集团合

    资设立的SADC建立，推动机场空港周边的

    设施园区建设

    · ―Mainport‖战略继续实施，荷兰各级政府对两大口岸的

    重要战略意义定位没有改变

    · 口岸基础设施的改善仍是重要的议题

    · Mainport的定义在荷兰国内扩展

    – 不仅包含原有的物流概念

    – 延伸至高品质的经济中心

    - 不仅对口岸相关的产业，如物流等

    - 也包括口岸相关度不高的产业

    · 对斯基辅机场的战略意义定位升级为改善荷兰的国际

    经济环境国家竞争力层面

    荷兰政府的角色：对斯基辅航空城的战略规划

    资料来源: 阿姆斯特丹机场地区委员会(AAA)；罗兰?贝格分析 60 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    罗兰贝格认为，目前中国正面临着发展航空城的良好机

    遇，同时也引起诸多机场决策者的关注

    中国航空业务正在迅速发展

    · 对标美国航空市场变迁历程，中国目前处于美国60年代

    的高速发展期

    · 未来10年的航空产业仍将保持高速增速，预计年均增幅

    约为11%

    产业转移和城市外拓的新契机

    · 国际分工的细化和国内产业的升级使得高附加值、高

    时效产业向机场周边区域转移的趋势

    · 由于城市化进程的加快，大城市外拓的要求加强，办

    公和居住边缘化的趋势愈加明显

    竞争引发开拓“航空城”新思考

    · 在业界看来，建造航空城将是大型机场发展不可逆转

    的趋势

    · 国内主要机场已经把发展航空城提上议事日程，切实

    研究和规划适合自身特点的航空城发展模式

    中国部分机场已具备发展航空城的潜力

    · 大致上看年客运量达到1500万人次，或者货运量达到

    100万吨就可以认为具备发展航空城的基本条件，而目

    前国内已经有相当部分机场达到这一标准

    · 国际机场在发展航空城时年人均收入的临界水平大约

    为1万美元如果考虑实际购买力的因素，则部分地区已

    完全具备条件

    中国航空城的发展机遇

    A B

    C D

    资料来源: 罗兰贝格

    中国航空城发展的机遇 61 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    在中国发展航空城面临的主要难点

    缺乏对航空城发

    展的有效引导

    · 航空城对于国内机场而言是一个全新的概念，即使在国际上，各机场也还处于

    摸索发展的过程，还没有完全成功的案例可供复制。由于认识的不深入，造成

    了国内航空城在发展前提的创建和发展路径的安排上走了不少弯路，或造成航

    空城发展的滞后

    缺乏对航空城相关

    产业发展的认识

    · 航空城的发展并不是“航空+城市”的孤立过程，其涉及到核心产业与配套产

    业的配比和协调等问题，从而形成一个循环促进的卫星城生态体系。而在国内，目前航空城的发展出现产业定位的问题，造成航空城与其他城市板块的恶性竞

    争

    缺乏对航空城布局

    科学规划的借鉴

    · 由于缺少权威性和系统性的经验总结， 国内大部分的机场在规划时均没有考虑

    航空城的规划，或者在航空城的布局规划方面缺少进行科学性，从而降低其整

    体发展潜力

    未能形成航空城发

    展的合理组织模式

    · 由于缺乏科学的借鉴，国内在发展航空城时对于政府、机场、开发机构等相关

    主体的责权利缺乏准确的把握和深刻理解，未能有效整合资源，发展不协调的

    现象屡屡出现 62 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有

    罗兰贝格认为：中国航空城建设现阶段正面临六大关键

    战略议题，需要通过系统的规划予以回答和解决

    6

    如何搭建更有效的开发和组织体系，协调政府和机场等相关主体的利益，落

    实航空城所需的资金和开发策略？

    1 应该如何确定航空城的长远定位和发展路径？

    2

    如何通过产品和产品组合的创新来形成具有特色的、先进水平的航空城？

    4

    如何优化基础设施建设，提升空接海、空转地的联动效率，提升基础设施体

    系的效率？

    5

    应该如何规划对航空城的扶持政策，从而吸引产业进驻和健康发展，推动航

    空城发展？

    3

    如何实现航空城内部区域布局优化，实现与周边产业集群和新城区功能的协

    同效应，从而打造航空城吸引力？

    资料来源：罗兰?贝格分析 63 ? 罗兰贝格咨询公司 版权所有 ......